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房地产行业

    黄奇帆:房地产业将呈现的六个趋势性特征


    访问人数:197  新闻作者:  新闻来源:  发布时间:2018/8/29 10:16:22
     

       828日至829日,由中国房地产业协会主办的以“美好居住生活”为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在辽宁大连召开。由于目前房地产业处于创新转型的关键时刻,为贯彻党的十九大精神,适应新时代要求,此次论坛将重点围绕“美好居住生活”进行深入探讨。论坛吸引了来自全国的房地产企业、金融企业、互联网企业、建筑部品企业、设计施工单位、科研机构的代表参会。

        重庆市人民政府原市长、第十二届全国人大财经委员会副主任委员黄奇帆现场发表题为《新时代房地产业发展的六种趋势以及房地产开发企业要摒弃的八种运行方式》的讲话。他表示:新时代我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在这个背景下,房地产业也将呈现六个新的趋势性特征。

      第一,每年新开工量、竣工量的增长率逐步下降,从过去的两位数降至现在的一位数,甚至以后还会有一定年份的负增长。我国城市人均住房面积已有40平方米,达到房产需求的均衡数。今后的房产需求主要体现在城市化率进一步提高、城市人口进一步增长和已有存量住房的更新改造。过往那种城市家庭人均10平方米增加到三四十平方米的全面刚需时期过去了,每年全国十几亿平方米房地产开发量的刚需过去了。

      第二,房地产企业的集中度将大幅提高,房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中,小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。过去二三十年,各地注册一家房地产公司几乎零门槛,据统计,全国约有十多万家房地产开发企业,中国14亿人基本上是每一万人摊上一家房产公司。在每年的实际开发中,15%的开发商建设开发量占到总开发量的95%,剩下85%的企业建设量只占5%,大多数根本就是趴着不动的僵尸企业或空壳公司,这些公司形势好的时候融资造房,一旦形势不好,就容易坏账,欠一堆银行贷款、民间集资或高利贷,导致金融乱象,影响社会稳定。从房地产业看,优化房地产企业供给,就是要一方面通过提高准入门槛,把那些僵尸企业、空壳企业消除掉,另一方面就是要支持优势企业兼并重组、做大做强。

      第三,改善性住房需求将会越来越占主导地位,高品质、高品位的住宅越来越被青睐。二三十年前,城市居民人均住宅面积只有十平方米时,能有一个5080平方米的厨房卫生独立的小户型房,是多少家庭的梦想。现在这个问题基本解决了,改善型的住房需求会要求面积更大一些,户型更舒适一些、环境更宜居一些。

      第四,房地产企业负债率将逐步降低。目前我国房地产企业的平均负债率在80%以上(包括欠银行、信托等各类金融机构的债务和预售房欠款、施工欠款),杠杆率是世界上同类行业中最高的之一。企业去杠杆,首先要去房地产企业的高杠杆,今后五至十年,房地产企业的负债率从现在的80%逐步降到70%60%是可以预期的。

      第五,房地产企业会从过去大量建房卖房的经营方式转变为卖房租房并举的经营方式。过往十来年,我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的,真正作为租用的不到10%,这样的市场是畸形的,造成这种现象不仅是房地产商的运行方式问题,还有我们管理制度上的一些问题。当前,中国房屋租赁市场有三个不足:一是租赁者作为弱势群体,缺乏讨价还价能力,业主掌握了调整租金的话语权;二是业主可以有很多方式收回房屋,租赁者朝不保夕,稳定性不够。三是租房者因为没有产权,无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务。由于我们制度上工作上习惯上有这些问题,房屋租赁市场发育不足,但这种现象今后会逐步扭转。

      第六,房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。